Doctrina
Título: Dossier PH nº 16. La cuota de participación; preguntas frecuentes
Fecha: 14/09/2016
Coordinadores: Ignacio Rosat Aced
TEXTO:
LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN; PREGUNTAS FRECUENTES
¿Por qué es importante la cuota de participación?
La cuota viene establecida en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal y su importancia radica en que sirve, por una parte, para determinar la participación en la propiedad y los gastos de la comunidad, y por otra parte para computar las mayorías en la junta de propietarios. Asimismo es esencial para determinar la proporción en que se ejercen los derechos y deberes por los integrantes de la Comunidad, así pues, a cada piso y local se le asigna una cuota y la suma de las cuotas de todos ellos, debe de totalizar el 100%.
El artículo 3.b, párrafo segundo LPH establece que «a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley».
Lo anteriormente expresado no quiere decir que un piso o local no pueda tener atribuidas más de una cuota, pues, a modo de ejemplo, es perfectamente posible que tenga una cuota respecto al edificio y otra relativa a elementos comunes externos al mismo como piscinas o zonas de ocio. Incluso, para el propio edificio, se pueden tener cuotas distintas. Sirva de ejemplo los bajos que están exonerados de algún gasto concreto. Dichos locales tendrán una cuota respecto a los gastos comunes a todos los pisos y locales y otra que no se aplicará sobre los gastos de los que están exonerados.
¿Puede cambiarse el sistema de reparto de gastos por cuota de participación por un reparto a partes iguales o por otras cuotas?
El sistema de distribución de los gastos generales de las Comunidades de Propietarios, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal y a dicho sistema estatutario habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado observando los requisitos legales. En ese sentido se expresa la STS 11-2-2016 TOL5.645.426, haciendo mención a diversa Jurisprudencia de interés como las SSTS de fecha 2 de febrero de 1991, 30 de abril de 2002 y 3 de diciembre de 2004.
Mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación. Debe efectuarse por unanimidad, con la junta convocada a tal efecto y de forma procedente.
Véase la SAP de Albacete de 22-2-2016 TOL5.670.616, relativa a la modificación a la contribución a los gastos comunitarios y la distribución de gastos por partes iguales o por cuotas de participación:
«… A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» En los Estatutos de la comunidad (véase folios 60 a 64 de autos) originariamente se estableció un régimen de contribución participación igualitaria que es un régimen distinto a los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal que parten de la base de que la contribución a los gastos será con arreglo al coeficiente de participación (artículo 3 de la ley) o a lo especialmente establecido (artículo 9.1.e), bien sea en los estatutos o por acuerdo unánime de la comunidad en junta debidamente convocada al efecto. Es decir que el sistema legalmente establecido puede ser alterado pero para ello ha de llevarse a cabo la modificación del título constitutivo o los estatutos o decidirse por los propietarios en la forma antedicha, lo que efectivamente en este caso se produjo en virtud de la modificación de la regla 4ª de los Estatutos de dicha Comunidad operada el día 26 de Agosto de 1983 -véase folio 109- no impugnada por ningún propietario estableciéndose que la contribución a los gastos comunitarios se realizará con arreglo a las cuotas de participación, lo que suponía adaptar los Estatutos al régimen legal especialmente establecido (artículo 9.1.e).
Ciertamente en el caso que nos ocupa ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, distribución de gastos por partes iguales que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado…»
En términos similares se expresa la SAP de Álava de 28-1-2016 TOL5.678.589, estableciendo que la participación en los gastos comunitarios de los propietarios rige la regla general por cuotas, regla que se puede modificar en los estatutos o por acuerdo de la Junta.
«… Así, en relación a los Estatutos convine recordar que las comunidades de propietarios se rigen y organizan básicamente por el art. 396 CC y por la LPH. Esta última contempla dos tipos de normas de muy distinto rango: las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, y aquellas otras integradas en el reglamento de régimen interior.
Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , «el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley.
En la reciente sentencia de 15 de septiembre de 2.015 decíamos: » debemos señalar que el art. 9.1 a ) y e) LPH , entre las obligaciones de los propietarios, señala la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas y la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Lo que significa que la participación en los gastos generales será conforme a la cuota comunitaria sólo en el caso de que no exista una previsión especial, lógicamente de aplicación preferente.
Norma especial que el supuesto de autos existe, tanto desde la perspectiva de la naturaleza del elemento afectado por la necesidad de reparación, como desde la concreta distribución de los gastos comunitarios prevista en los estatutos «.
En la misma línea, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 declara que: «si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 (actual art. 9.1.e)) contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo «especialmente establecido», no prohibiéndose, por tanto, que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 y 10-3-1993)».
Por ello, al existir una regla especial en los estatutos sobre la propiedad y régimen de las cubierta terraza de autos no es aplicable el art. 396 del Código Civil , por cuanto como en su párrafo último se dispone rige «la voluntad de los interesados», en este caso manifestada en los estatutos…»
¿Cuándo pueden ser modificadas las cuotas de participación por resolución judicial?
La modificación judicial de los coeficientes de participación tendrá lugar cuando se demuestre que contravienen clara, patente e inequívocamente los criterios legales establecidos en la Ley, basándose en una completa prueba pericial que facilite una nueva distribución aceptable de las cuotas de participación ajustadas razonablemente a dichos criterios legales. En ese sentido se expresa la SAP de Burgos de 5-1-2016 TOL5.639.526:
«… Establece el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomándose para su fijación como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes, y es importante ya resaltar que para la fijación de la cuota de participación no se atiende exclusivamente a la superficie útil de cada piso o local en relación al total del inmueble, sino que ha de atenderse también a otros elementos de matiz más subjetivo como el emplazamiento exterior o interior, la situación del inmueble, y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Existe una tendencia doctrinal proclive a la modificación mediante resolución judicial de los coeficientes de participación cuando éstos no respeten los criterios legales antes señalados, lo que se puede apreciar en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 2005 , y en las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid -Sección 25ª- de 18 de abril de 2005 , Málaga -Sección 4ª- de 4 de febrero de 2008 y Pontevedra -Sección 2ª- de 14 de octubre de 2008 , pero como para la fijación de la cuota de participación no solo ha de atenderse a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble sino a otros elementos de matiz más subjetivo que hemos indicado, parece razonable admitir que la modificación judicial de los coeficientes de participación solo podrá tener lugar cuando se demuestre que contravienen clara, patente e inequívocamente los criterios legales expresados.
Esta acción de rectificación de los coeficientes de participación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal requiere traer al proceso como demandados a todos y cada uno de los propietarios de la comunidad, con un interés directo en la fijación de la cuota de participación de su respectivo inmueble, y asimismo a los titulares de todos aquellos derechos reales que pudieran ver afectados sus intereses por la alteración de las cuotas de participación (en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1988 ).
Una pretensión de este tipo para que pueda prosperar requiere una completa prueba pericial que acredite no solo que las cuotas de participación establecidas contravienen clara e inequívocamente los criterios legales de aplicación, sino que además facilite una nueva distribución aceptable de las cuotas de participación ajustadas razonablemente a dichos criterios legales…»
¿Se puede reclamar contra una cuota de participación?
Al respecto hay que tener en cuenta que, al comprar una vivienda o local, se está aceptando el título constitutivo y la cuota en él contenido. No obstante entendemos que se podrá actuar en contra de la misma si se considera que la cuota es desproporcionada o arbitraria, en ese sentido se expresa la SAP de Madrid de 23 de mayo de 1995 sobre el derecho del propietario a obtener tutela judicial efectiva frente a una cuota que consideraba desproporcionada.
En términos similares resulta particularmente interesante al STS de 29-1-2007 (Tol 1033398): «…Ciertamente, la sentencia recurrida sienta como un hecho probado el conocimiento por aquel demandante de los estatutos en el momento en que compró los pisos y el local que tiene en propiedad, y dicha circunstancia es valorada, juntamente con la también verificada unanimidad en la adopción de los acuerdos aprobatorios de los estatutos, por quienes entonces eran propietarios, y con la falta de impugnación oportuna y en forma por el demandante de tales acuerdos, desde que tuvo conocimiento de los mismos, para rechazar la pretensión de nulidad e ineficacia que se postula como pedimento principal y como primera petición subsidiaria de la demanda. Ello no obsta, sin embargo, a que pueda instarse la modificación de los coeficientes asignados a cada piso o local del inmueble, cuando en la fijación de éstos no se hubieran respetados los criterios establecidos en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal…».
Los pasos a seguir serían:
1. Solicitar al Presidente que incluyese en el orden del día de la próxima junta, el tema de la modificación.
2. Aprobar la modificación y rectificación del resto de cuotas por unanimidad
3. En caso de falta de acuerdo interponer acción judicial contra el resto de condóminos (juicio ordinario, art. 249.1.8 LEC), pues la alteración de una cuota, necesariamente, altera el conjunto al tener que totalizar cien la suma global, aportando propuestas y datos técnicos que fundamenten la demanda.
¿Cualquier modificación de las cuotas implica un acuerdo unánime?
Al respecto debe tenerse presente lo dispuesto en el art. 10.3 de la LPH, con la nueva redacción introducida por la Ley 8/2013: (el subrayado es nuestro)
«Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
Diversas actuaciones de las contempladas en los anteriores supuestos, indudablemente implicarán la modificación de cuotas (obras que implican división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio..) pero el precepto sólo exige la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los requisitos preceptivos para realizarlas, serán la aprobación por 3/5 partes de propietarios y cuotas, el consentimiento de los afectados y la autorización administrativa. En base a ello entendemos, con todas las prudencias, que dicha mayoría en muchos casos, se convierte en una «unanimidad encubierta» pues requiere el consentimiento de los posibles afectados, sin el cual la citada mayoría no tendría validez. Un problema añadido será determinar qué se entiende por «afectado», lo que, en no pocas ocasiones, ya está generando controversias.